Меню

Дачная амнистия — 2019: недолго и не для всех…

Садово-огородное товарищество

Краткий комментарий к п. 2 ст. 5 Федерального закона от 2 августа 2019 г. N 267-ФЗ

август 2019 г.

По новой версии «дачной амнистии», со 2 августа 2019 г. до 1 марта 2021 г. право собственности на дом, построенный на садовом земельном участке (вне зависимости от категории земли), можно зарегистрировать на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН право заявителя на этот земельный участок не зарегистрировано. Если же право на участок уже зарегистрировано в ЕГРН, предоставлять правоустанавливающий документ на него в Росреестр не нужно.

Напомним, что с 1 января 2019 г. во всех принимаемых нормативно-правовых актах, включая федеральные законы, такие виды разрешенного использования (далее — ВРИ) земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», считаются равнозначными. Это означает, что не только ВРИ «для ведения садоводства», прямо указанный в Законе N 267-ФЗ*(1), но и все перечисленные выше ВРИ объединены общим термином «садовый участок» и на них распространяется «дачная амнистия».

Однако согласно новой ч. 13 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости*(2) в ходе постановки дома на учёт регистратор всё равно обязан провести правовую экспертизу представленных заявителем документов — в частности, на соответствие сведениям из ЕГРН и предельным параметрам строительства. Под «сведениями из ЕГРН» скрываются в том числе сведения о ЗОУИТ. Не попадает ли участок, на котором заявитель строит дом, в зону с особыми условиями использования территории? Если да, можно ли там строить дом? И какой дом — с какими параметрами?

Как разъясняется в письме Росреестра от 13 августа 2019 г. N 26559-ВА/Д23и, при наличии в ЕГРН сведений об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на данном участке жилого дома, или ограничивающих параметры строительства, государственный учет и / или государственная регистрация прав будут приостановлены при условии, что такие ограничения были установлены на момент начала строительства.

В настоящее время полным ходом идет работа по отражению в ЕГРН всех ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территории). При учете ЗОУИТ в ЕГРН одновременно формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны, и вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления ЗОУИТ. Это может быть и строительство.

На сегодня в ЕРГН учтено лишь около половины всех ЗОУИТ. Законодательное «упрощение», амнистия, заключается именно в неполном учете ЗОУИТ при регистрации строений (в отличие от уведомительного порядка). Регистратор учтет только те ЗОУИТ, которые уже внесены в ЕГРН. Можно открыть публичную кадастровую карту*(3), в качестве объекта поиска задать «ЗОУИТ» и проверить, не находится ли собственный или планируемый к приобретению участок в одной из таких «опасных» зон.

Надеемся, что очередные нововведения в жизни застройщиков направлены на дальнейшее наведение порядка в строительстве и регистрации прав на недвижимость, а не на отказ в приобретении права собственности на созданную вещь (в нарушение ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ). Гражданам, желающим не только построить дом, но и узаконить его, необходимо проявлять осмотрительность в выборе участка под застройку и соблюдать все установленные строительные нормы и правила. В то же время введение режима ЗОУИТ с ограничением в строительстве для участка, который уже приобретен и на котором ведется стройка в соответствии с установленным ВРИ участка, является, по сути, ухудшением положения гражданина — собственника земли. Гражданское право допускает обратную силу закона. Но в целом гражданские правоотношения должны обеспечивать стабильность для их участников. Инструментом для реализации принципа уважения к частной собственности является предусмотренное гл. VIII Земельного кодекса РФ возмещение убытков при ограничении прав собственников земельных участков и правообладателей расположенных на них объектов недвижимости. Однако повсеместная выплата компенсации в размере рыночной стоимости построенного дома в течение установленного срока с момента отказа в строительстве или регистрации не может быть реализована сейчас на практике, поскольку такие денежные суммы не вписываются ни в какие бюджетные рамки.

Следить за новостями проще — Присоединяйся к нам в Facebook.

Краткий комментарий к п. 2 ст. 5 Федерального закона от 2 августа 2019 г. N 267-ФЗ август 2019 г. По новой версии «дачной амнистии», со 2 августа 2019 г. до 1 марта 2021 г. право собственности на дом, построенный на садовом земельном участке (вне…

Комментарии