Ипотечная квартира: на что вы имеете право?

Владельцем квартиры, купленной с привлечением ипотечных средств, является не банк (как многие думают), а сам покупатель. Жилье становится собственностью с момента подписания договора купли-продажи.

Но при этом банк, давший деньги в кредит, тоже имеет некоторые права относительно этой недвижимости, поэтому всеми возможностями собственника покупатель не обладает. Это не слишком серьезные ограничения, но о них обязательно нужно знать, чтобы не допускать досадных промахов, которые могут дорого обойтись.

1. Продать или подарить — без согласия банка. То есть, в принципе такая возможность (отчуждать имущество) у владельца остается, но это можно сделать только при условии, что банк не против. Например, если вы решили продать ипотечную квартиру, то обязательства по кредиту перейдут новому владельцу, и банк должен быть в курсе и одобрять такое решение.

2. Проводить перепланировку или существенное переобустройство — без согласия банка. Так как перепланировка может существенно влиять на характеристики квартиры(особенно с учетом того, что далеко не все изменения в принципе разрешены законодательством, и очень важно соблюдать все требования и регистрировать все изменения с получением соответствующего разрешения). Помимо этого для проведения перепланировки в ипотечной квартире необходимо получать разрешение страховой компании, которая застраховала жилье.

3. Наносить квартире иной урон, который влияет на условия ее эксплуатации. Понятно, что это скорее относится к маргинальной среде, к которой люди, покупающие квартиру в ипотеку, вряд ли относятся. Но ситуации бывают разные, оценки банка тоже, поэтому в этом случае лучше не рисковать. Тем более, что…

Обратите внимание! Представители банка имеют право приходить в квартиру и проверять ее состояние, а также условия ее эксплуатации! Если будут какие-либо нарушения, банк может потребовать погасить кредит досрочно. Когда речь идет об ипотеке, понятно, что такой крупной суммы у владельцев чаще всего нет, в этом случае квартира будет продана с дальнейшим погашением оставшейся части кредита.

1. Естественно, права на квартиру могут быть утеряны, если заемщик не выплачивает кредит. В этом случае банк может потребовать «вернуть» квартиру, продать ее и покрыть недостающую часть кредита.

Важно! Звучит это страшно, но в реальности закон защищает заемщика и гласит, что если нарушения сравнительно невелики, а требования банка несоразмерны «проступку», то не должно быть никаких санкций. Что это означает на практике? Никаких «санкций» не последует, если сумма недоплаты составляет менее 5% от стоимости квартиры, или просрочка составляет менее 3 месяцев. Но! Если просрочек в течение года было больше трех, уже стоит начать волноваться, потому что банки могут посчитать «по совокупности», а не формально отслеживать просрочку три месяца подряд. В любом случае, лучше не допускать, конечно, каких бы то ни было задержек в оплате. Но если ситуация сложилась таким образом, что без этого не обойтись, следите, чтобы просрочка не составляла более 3 месяцев.

2. Нарушение обязательств по страховке. Ипотечная квартира в любом случае должна быть застрахована. И если какие-либо пункты договора будут нарушены, последствия будут не только со стороны страховой, но и со стороны банка.

3. Неуказание при заключении договора прав третьих лиц (аренда, пожизненное использование, и так далее). В этом случае договор признается недействительным.

4. Отчуждение собственности без согласия банка. Об этом мы писали выше: продать или подарить ипотечную квартиру без согласия банка нельзя.

5. Трата целевого займа (в данном случае, ипотеки) не по назначению. Если выданные на приобретение квартиры деньги были потрачены на другие нужды и банк об этом узнает, сделка будет расторгнута, квартиру заберут и продадут для покрытия кредита.